由内容质量、互动评论、分享传播等多维度分值决定,勋章级别越高(),代表其在平台内的综合表现越好。

  原标题:100,000美元/平米——越南版浦东胡志明市守添土地是世界上*昂贵的,超过美国香港?守添土地对越南房地产市场有什么影响?

  越南房地产投资咨询负责人:阮子萱

  100,000美元/平米——越南版浦东胡志明市守添(THU THIEM)土地是世界上*昂贵的,超过美国香港?守添土地对越南房地产市场有什么影响?

  近日,胡志明市守添富人区4块地块的拍卖结果正式确立了全国的历史价格,在房地产市场引起轰动。

  据专家称,守添每平方米 24 亿越盾(约100,000美元)的水平刚刚成功拍卖,将土地价格推至历史新高,影响了所有住房领域。

  在成功拍卖的 4 块地块中,地块 3-8 和 3-5 分别达到了每平方米 4,7-5,9 亿越盾(2万-2,6万美元),地块 3-9 达到了每平方米 10 亿越盾(4,4万美元)的里程碑 - 这是该半岛*高的.截至拍品 3-12,越星房地产投资有限公司(Tan Hoang Minh 集团的子公司)以 245,000 亿越南盾(每平方米 24 亿)的价格赢得拍卖,比起始水平高 8,3 倍,已达到胡志明市土地市场*高限价,也是越南土地价格*高纪录。

  但*终,中标的4家企业在房地产界只有越星房地产投资有限公司——Tan Hoang Minh集团的成员。

  越星由新黄明集团陈黄明*杜英勇亲自参与拍卖,下决心拥有*大的一块地块,面积达10,059平方米,可欣赏中央湖景,属于3号功能区。该地块的中标价为 245,000 亿越南盾(10亿多美元),比起拍价高出 8.3 倍。因此,Tan Hoang Minh 花费了高达 24 亿越盾在符号为 3-12 的地块中购买了 1 平方米的土地。

  根据胡志明市规划批复,3-12号地块为市区住宅用地,具有商业和服务功能的混合用途公寓楼,建筑高度4-25层,地下2层。裙楼*大建筑密度近70%,塔楼占土地面积近45%。这片土地的*大人口为 3,420 人,拥有 570 套公寓和 5% 的商业用途。

  共有 570 套批准的公寓,如果平均分配,每套公寓必须承担 429 亿越盾(186万美元)的土地费用。

  DREAM REPUBLIC股份公司中标的标有3-5号的6446平方米土地,价值38200亿越盾(1.66亿美元),平均每平方米土地成本约6亿越盾(约2.6万美元),是6.6倍起始价。该地块,市批准建设规划4-6层,地下1层。裙楼建设密度75%,塔楼69%,公寓76套,人口608人。

  有了这么多的公寓,每套公寓的土地费就高达500亿越盾(约200多万美元)。

  同时,3-8号地块面积8500多平方米,起拍价10,185亿越盾(4,400多万美元),欣兆股份以40000亿越盾中标,比起拍价高出4倍,计划仅建设4- 10层和1个地下室。裙楼*高建筑密度72%以上,塔楼占土地面积54%以上,无商业和服务功能。

  这片土地的*大人口为 1,067 人,拥有 113 套公寓。计算113套公寓的土地,平均每套公寓承担350亿越盾(约150万美元)。

  根据房地产企业的计算,要盈利,投资者必须以10亿越南盾/平方米的价格出售公寓,至少500亿越盾/单位。这被认为是该地区非常高的公寓价格。目前*贵项目二级市场*高公寓成交价为2.1亿越盾/平方米。

  同样,在面积超过 5000 平方米的 3-9 号地块上,Binh Minh Trading Co.,Ltd 以 50,260 亿越盾(约2.2亿美元)赢得了拍卖,是起拍价的 7 倍,平均每平方米土地,企业这已经花费了10亿越盾。

  根据规划批复,该地块土地利用系数为3.99,仅建4-10层高,地下1层。*大建筑密度占土地面积的70%,其中101套公寓和5%的建筑面积为商业用途。*大人口为811人。如果平分,仅土地,每套公寓就高达497亿。

  经济专家丁世显先生表示,这里的地价高昂,地价飞涨得太厉害了。

  因此,胡志明市中心的地价已经和东京、香港等世界上房价*贵的地区一样高,地块拥挤,是亚洲金融和商业中心。而胡志明市的房地产开发收入和商业-金融收入明显不同。

  河两岸是低建筑密度的混合居住功能区。3号功能区的亮点工程是学校和博物馆。4号功能区的重点工程是学校、社区中心和行政区。

  守添的公寓价格报告刚刚由Rever 在2021 年第四季度公布,该半岛靠近河流的公寓价格创下了每平方米约 2,1 亿越盾(9,130美金)的*高水平。

  根据对专门从事第 2 区的房地产公司的调查,守添半岛周围河滨地区的土地价格在每平方米3,5-4 亿越盾(15,217-17,391美金)之间,但市场上很少有产品可供公开销售。

  无论是落地房还是公寓,甚至守添地区的河畔土地,都没有记录到超过每平方米4亿越盾的门槛,这始终低于胡志明市金融街的土地价格(每平方米约 5 亿越盾等于21,739美金),并没有跟上同起街、阮惠街、黎来街道的地价(*高每平方米约 14 亿越盾等于60,870美金)。

  以上述拍卖结果,视为中标者订立房产买卖合同。

  拍卖后5个工作日内,拍卖中标者必须与胡志明市土地基金发展中心(地块所有者代表)和胡志明市房地产拍卖服务中心签订房产买卖合同。

  在此期限后,拍卖中标者未签订拍卖资产买卖合同的,将失去参加拍卖所支付的款项,为规定的地块起拍价的20%。

  自签署税务机关通知之日起30日内,拍卖中标者必须将房产购买金额的50%上缴国家预算。

  在接下来的 60 天内,拍卖中标者必须全额支付剩余金额。中标者逾期付款的,按照税务管理规定处以逾期付款罚款。

  自签署税务通知之日起超过180天,拍卖中标人未支付足够款项购买拍卖资产的,将被视为违约。有关部门将报请胡志明市人民委员会取消认可拍卖中标结果的决定。拍卖中标者未缴纳或者未足额缴纳拍卖中标款的,不予退还预购款,这笔款额上缴国家预算。

  与VnExpress分享,多位专家预测,此次拍卖结果将影响近期房地产市场的方方面面(拍卖中标者是否支付足够的钱购买拍卖的房产)。

  越安和公司总经理陈庆光先生表示,12月10日在守添4块土地的拍卖结果以每平方米24亿越盾(1,043,479美金)的里程碑在这个新城区正式推向市场。

  进入新地热,价格上涨8倍于起始水平。

  光先生表示,近年来豪宅市场被宣传为良好的交易,但现实中,对虚拟价格仍有诸多疑虑。本次拍卖(新热),守添新城区地价暴涨至每平方米24亿越盾,高于老中心区(1区*高约14 - 15亿越盾(60,870美金) 每平方米)被认为是当今市场上出现的超级豪宅价格的合法化。

  从历史上看,土地热潮是有持续时间的,而且大多数发生得很快,也很快结束。不过,据光先生介绍,从*近的土地拍卖来看,守添的土地热可能对房地产市场产生长期影响,因为这个黄金半岛的土地拍卖过程预计还需要很长时间。

  看涨情绪和房地产价格震荡迅速蔓延

  全球整合商业咨询公司(GIBC)高级顾问黄福义先生担心守添半岛及周边地区的房地产价格上涨浪潮将在几个交易日后逐渐加强,这次十亿美金的拍卖。

  就地段而言,拍卖的4块地块十分相似,均位于守添北功能区3,只是面积(面积)和规划不同。市政府在拍卖中给出的起拍价是按照市场价格,因此,当拍卖成功时,提价4-8倍会促使现有项目的业主进行审查,提高价格。在不久的将来销售价格区间。

  在不久的将来,刚刚拍卖的土地每平方米 24 亿越盾(1,043,479美金)的水平将提高守添邻近项目的房地产价即使在 2022 年,在经济受到 Covid-19 大流行严重影响的情况下,房地产价格上涨 30% 已经是一个非常高的水平。因此,2021年底拍卖结束后地价上涨4-8倍,对整个市场来说都是一次价格冲击。

  之后,资产价格上涨的情绪会蔓延到守德市第 2 区;同时,由于“雨中滴水”的影响,也会影响胡志明市的房地产价格。

  即使在 2022 年,在经济受到 Covid-19 大流行严重影响的情况下,房地产价格上涨 30% 已经是一个非常高的水平。因此,2021年底拍卖结束后地价上涨4-8倍,对整个市场来说都是一次价格冲击。

  义先生分析,对虚拟土地价格的怀疑情绪是在价格增长速度快、增长幅度大但物业的开发价值不相称的情况下出现的。

  守添土地拍卖后对房地产价格的冲击可能会给投资市场带来巨大压力,因为土地成本太高,商业效率问题变得越来越具有挑战性。建什么类型的楼盘,怎么开发利用,卖给谁,基本投入成本,土地资金已经达到每平方米数十亿越盾,在一个刚刚形成初期的城市地区,发展是难解的问题。

  市场价格不仅可以理解为买卖的价格,还要根据所带来的价值链、流动性和未来价格上涨的可能性来考虑。比如每平方米24亿越盾的地价比要价高出8倍,如果你建公寓,标准一居室公寓,建造商业地产或等级高达数百亿越南盾。一个写字楼,谁会接受比现在市场价多几倍的租金?

  如果投资回报和清款问题没有解决方案,那么投资机会就被淘汰了。届时,地价可能会被怀疑是虚价,未来涨价的可能性也有限,因为预期幅度已经提高。

  胡志明市房地产协会 (HoREA) *黎黄周先生表示,在 12 月 10 日在守添拍卖 4 块土地后,它创下了该半岛每平方米土地 24 亿越南盾的记录。到守添,胡志明市市中心的概念已经正式改变。

  胡志明市的市中心区以前被理解为*一郡的区域,中心核心通常被阮惠街、同起街和黎来街周围的一个相当狭窄的半径所限制,这些街道总是有*高的市场上的土地价格。同时,在公布的城市土地价格表中也是*高的。然而,经过*后一次十亿美元的土地拍卖,守添半岛弧形大道沿线的土地价格已经超过了*一郡3条*高道路的地价,同时重新定位了胡志中心的概念明市,向西贡河两岸扩展方向。

  HoREA*承认,高地价的负面影响之一将使胡志明市稳定房地产市场的计划面临巨大挑战,甚至面临破产威胁。上一届守添土地拍卖记录了每平方米 24 亿越盾的里程碑,比首次发售增加了 8 倍,这当然对市场上所有按照规定的住房细分市场产生了直接影响。

  在不久的将来,豪华和超豪华房地产的价格将建立一个新的价格水平。其次,中高端市场的售价也随之上涨。然而,受冲击*严重的将是廉租房板块和稳定廉租房市场的计划,因为当地价上涨时,住房项目的投入成本将显着增加。

  在正常情况下,低价房本质上不是房地产开发商的优先事项。在 Covid-19 大流行肆虐和法律问题持续存在的两年中,胡志明市市场几乎没有低价住房产品。现在,在守添土地拍卖后,地价已升至历史新高,这可能进一步将市场分化为高价房,从而使经济适用房部分空置。因为企业会淘汰低价房,转向高价房以优化利润。

  周先生分析,上一轮拍卖守添土地的企业有权在24个月内实施该项目,如果项目调整或延期,可能需要3-5年,甚至更长。因此,守添每平方米 24 亿越盾的*后一次土地拍卖上限不被理解为当前价格,而是预期未来价格,这可能对供需不匹配产生长期影响。返回搜狐,查看更多